墨锋藏书阁——《香港地产业百年》
31.03.2020

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香港地产业百年

 
香港地产业是香港经济的“寒暑表“。在作者研究的20年期间(1987年-2007年),每年房地产业贡献的GDP占比,最低也有21.7%;靠房地产获得的财政收入占政府总收入的比重也可达20%。房地产涉及的产业链之长是拉动经济的重要利器,伴随着地产业循环式的螺旋上升,香港建筑业、金融业也有着突破式的蓬勃发展,特别是银行间的房贷业务以及在地产证券化热潮下形成“股地拉扯”的香港股票市场。本书的宏观背景便是香港开埠150多年来,经历经济火箭般国际化发展和人口持续爆棚的时代。
 
作者,冯邦彦,经济学教授,曾于1987年至1994年期间应聘赴港,任香港东南经济信息中心有限公司经济分析员等职,长期从事香港经济、香港经济史、资本与财团等领域的研究。在书中,冯教授通过描述香港地产业在特定的地权制度下从萌芽、发展、到成熟的整个历史轨迹,及举例香港各大地产发展商的成功投资策略和失败教训,与我们探讨香港地产业发展的一般规律以及它在香港经济、社会中的地位、作用和关系。


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在地产业蓬勃期中,“长江不择细流,才能纳百川归大海”的长江实业,在李嘉诚的带领下,击败置地声名鹊起,在萧条中收购扩张,踩对周期节奏,成为大型私人屋企之王;对上下游产业链进行并购,拥有最多土地库存的新鸿基地产成为了“楼宇制造工厂”;小型住宅之王恒基兆业,通过说服业主出售旧楼,低价获得土地,然后重建,稳站在TOP 5。书中还提到了积极发展地铁沿线物业的恒隆集团、后起之秀太古地产、铜锣湾地王希慎、以及因投资策略失误而黯然失色的置业等等。房企们数十年发展,历历在目。


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纵观历史,地产业深受利率和政策的影响,同时,与内地相比较,香港地产业存在更严重的供求失衡问题。香港政府的严重供应不足,及需求端人口增速的远超预期,加重了供不应求。这也是香港地产形成泡沫的原因之一。除此之外,香港地产业经营高度集中,十数个地产商占绝大部分市场份额,接近寡头垄断的局面,这大大加强了房企的议价能力,更有房企囤积楼宇牟取更大的利益。同时,随着这些年香港成为国际化金融中心,外资企业和中资机构入驻香港,在美国长期利率下行趋势的背景下,热钱的大幅流入对地产市场也形成“资产通胀”。

 
在结尾,作者总结了香港地产业泡沫形成后产生的种种隐患:
1、引起社会投机风气猖獗,不务正业的思想将导致经济倒退;
2、推高经营成本,严重削弱香港经济的竞争力。地产业的高利润将侵蚀其他各个行业发展的基础;
3、加剧社会贫富差距,成为香港社会不稳定的重要因素
 
以香港地产业的历史为鉴,楼市的“稳”显得格外重要。