墨锋藏书阁——《香港地产业百年》
31.03.2020
香港地产业是香港经济的“寒暑表“。在作者研究的20年期间（1987年-2007年），每年房地产业贡献的GDP占比，最低也有21.7%；靠房地产获得的财政收入占政府总收入的比重也可达20%。房地产涉及的产业链之长是拉动经济的重要利器，伴随着地产业循环式的螺旋上升，香港建筑业、金融业也有着突破式的蓬勃发展，特别是银行间的房贷业务以及在地产证券化热潮下形成“股地拉扯”的香港股票市场。本书的宏观背景便是香港开埠150多年来，经历经济火箭般国际化发展和人口持续爆棚的时代。作者，冯邦彦，经济学教授，曾于1987年至1994年期间应聘赴港，任香港东南经济信息中心有限公司经济分析员等职，长期从事香港经济、香港经济史、资本与财团等领域的研究。在书中，冯教授通过描述香港地产业在特定的地权制度下从萌芽、发展、到成熟的整个历史轨迹，及举例香港各大地产发展商的成功投资策略和失败教训，与我们探讨香港地产业发展的一般规律以及它在香港经济、社会中的地位、作用和关系。
在地产业蓬勃期中，“长江不择细流，才能纳百川归大海”的长江实业，在李嘉诚的带领下，击败置地声名鹊起，在萧条中收购扩张，踩对周期节奏，成为大型私人屋企之王；对上下游产业链进行并购，拥有最多土地库存的新鸿基地产成为了“楼宇制造工厂”；小型住宅之王恒基兆业，通过说服业主出售旧楼，低价获得土地，然后重建，稳站在TOP 5。书中还提到了积极发展地铁沿线物业的恒隆集团、后起之秀太古地产、铜锣湾地王希慎、以及因投资策略失误而黯然失色的置业等等。房企们数十年发展，历历在目。
纵观历史，地产业深受利率和政策的影响，同时，与内地相比较，香港地产业存在更严重的供求失衡问题。香港政府的严重供应不足，及需求端人口增速的远超预期，加重了供不应求。这也是香港地产形成泡沫的原因之一。除此之外，香港地产业经营高度集中，十数个地产商占绝大部分市场份额，接近寡头垄断的局面，这大大加强了房企的议价能力，更有房企囤积楼宇牟取更大的利益。同时，随着这些年香港成为国际化金融中心，外资企业和中资机构入驻香港，在美国长期利率下行趋势的背景下，热钱的大幅流入对地产市场也形成“资产通胀”。在结尾，作者总结了香港地产业泡沫形成后产生的种种隐患：1、引起社会投机风气猖獗，不务正业的思想将导致经济倒退；2、推高经营成本，严重削弱香港经济的竞争力。地产业的高利润将侵蚀其他各个行业发展的基础；3、加剧社会贫富差距，成为香港社会不稳定的重要因素。以香港地产业的历史为鉴，楼市的“稳”显得格外重要。
